Em 7/3/2024, a Receita Federal publicou a Instrução Normativa (IN) 2179, cujo objeto é a consolidação da normatização tributária sobre os regimes especiais de tributação (RETs) e o pagamento unificado de tributos aplicáveis às incorporações imobiliárias e às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito dos programas Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e Casa Verde e Amarela. 

Segundo a instrução, esse regime especial é aplicável às incorporações imobiliárias objeto de patrimônio de afetação; às construções; às incorporações de imóveis residenciais de interesse social no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) destinados às famílias cuja renda se enquadre na Faixa Urbano 1 (renda bruta familiar mensal até R$ 2.640); e às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do PMCMV e do antigo Casa Verde e Amarela. 

O RET tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. 

Um ponto importante, consolidado por meio da IN RFB 2179/2024, é com relação ao RET nas incorporações imobiliárias. A partir de 27/12/2019, o RET passou a ser aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato. 

Nos termos do artigo 4º da instrução normativa, ao se tratar de parcelamento do solo mediante loteamento, se reconhece a aplicabilidade dos efeitos como incorporação imobiliária, desde que: 

• As atividades estejam vinculadas à construção de casas isoladas ou geminadas; 

• Os parcelamentos tenham ocorrido a partir de 28/6/2022;   

• Sejam atendidos os demais requisitos previstos na Instrução Normativa.  

A nova instrução acompanha e solidifica as atualizações legais e o crescimento dos negócios imobiliários, trazendo, portanto, mais segurança jurídica aos optantes desse regime especial de tributação.