A Emenda Constitucional n. 132, de 20 de dezembro de 2023, representou um marco nacional ao promover alterações substanciais no Sistema Tributário Nacional, destacando a reforma na tributação sobre o consumo marcada pela criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, de competência compartilhada entre Estados, Distrito Federal e Municípios, constante no art. 156-A da Constituição Federal) e da CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços, de competência da União, prevista no art. 195, V da Constituição Federal), a serem instituídos por Lei Complementar.

O objetivo da reforma tributária do consumo consiste na instituição, como regra geral, de um Imposto de Valor Agregado Dual (IVA Dual), composto pela IBS (a substituir o ICMS, de competência estadual, e o ISS, de competência municipal) e pelo CBS (a unificar PIS, COFINS e IPI, todos de competência federal).

Na sequência, foi publicada a Lei Complementar n. 214, de 16 de janeiro de 2025, posteriormente alterada pela Lei Complementar n. 227, de 13 de janeiro de 2026, que promoveu a instituição do IBS, da CBS e do Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (CGIBS), disciplinando regramentos gerais sobre os tributos, especialmente relacionados ao período de transição entre a antiga e a nova sistemática tributária.

Contudo, mesmo com a publicações das referidas Leis Complementares, a instrumentalização de diversos dispositivos ficou condicionada à publicação de Regulamento (palavra com uma média de 159 menções nas Leis Complementares) e de Lei Ordinária, dificultando a completa compreensão prática dos novos procedimentos operacionais e sistemáticos.

Apenas recentemente, em 30 de abril de 2026, houve a publicação dos Regulamentos do IBS (Decreto n. 12.955/2026) e da CBS (Resolução CGIBS n. 6/2026), bem como da Portaria Conjunta MF/CGIBS n. 7/2026 (que formaliza o reconhecimento das disposições comuns à CBS e ao IBS nos respectivos regulamentos).

Tais atos, em conjunto, caracterizam um marco na implementação da Reforma Tributária sobre o consumo no Brasil, inaugurando etapa de cooperação, debate e operacionalização concreta do novo sistema tributário, com mecanismos de arrecadação, obrigações acessórias, cronogramas de transição e regimes específicos aplicáveis aos diversos setores econômicos.

Com o espírito cooperativo, em coletiva de imprensa realizada para divulgação das normas, os integrantes do CGIBS destacaram que os contribuintes poderão enviar até o dia 31/05/2026 sugestões para aprimoramentos e aperfeiçoamentos à regulamentação do IBS, e, em cerca de 100 dias, há a expectativa de o CGIBS promover a publicação do regulamento atualizado.

No âmbito operacional, o ano em curso funcionará como período de testes do novo sistema, em que as alíquotas da CBS e do IBS serão, respectivamente, de 0,9% e 0,1%, com recolhimento dispensado, de modo que a cobrança efetiva dos tributos apenas iniciará em 01/01/2027.

Ainda que não haja a obrigatoriedade no recolhimento dos tributos no ano de 2026, a publicação dos regulamentos desencadeia efeitos relevantes sobre obrigações acessórias. Isto porque, com o início da vigência dos regulamentos em 30/04/2026, as penalidades relativas ao descumprimento das obrigações acessórias da CBS e do IBS poderão ser aplicadas a partir de 01/08/2026, correspondente ao primeiro dia útil do quarto mês subsequente à publicação.

Embora a Receita Federal e o CGIBS tenham sinalizado em coletiva de imprensa que o ano de 2026 terá caráter predominantemente educativo, recomenda que as empresas promovam a revisão de processos fiscais, sistemas ERP, documentos fiscais eletrônicos, parametrizações tributárias e controles internos.

Na hipótese de o contribuinte não promover o cumprimento das obrigações acessórias a partir de 01/08/2026, poderão ser promovidos ajustes nos documentos em até 60 dias a contar do recebimento da autuação pela Receita Federal/CGIBS.

De acordo com o CGIBS, apesar do prazo decadencial de 5 anos para cobrança de penalidades por decorrência do descumprimento de obrigações acessórias, o CGIBS e a Receita Federal tem o intuito educativo nesta primeira etapa, apenas com perspectiva de imputação de penalidades a partir de 01/01/2027.

Outro aspecto central da nova sistemática consiste no significativo aumento da rastreabilidade fiscal, sendo instituídas obrigações relacionadas ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), estabelecendo integração entre cartórios, municípios, Receita Federal e Comitê Gestor do IBS.

Tal circunstância visa promover cada vez mais e integração entre os sistemas e têm o condão de impactar o setor imobiliário, que possui tratamento específico na Resolução CGIBS n. 6/2026 para operações envolvendo bens imóveis, regulamentando as disposições previstas nas legislações complementares.

Dentre as previsões da Resolução CGIBS n. 6/2026 aplicáveis ao setor imobiliário, destacam-se:

A IBS incide sobre alienação de imóveis, incorporação imobiliária, parcelamento do solo, locação, cessão onerosa, arrendamento, administração imobiliária e serviços de construção civil, sendo estabelecida a redução de 50% da alíquota aplicável às operações imobiliárias e a redução de 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento, bem como de redutores sociais e de mecanismos específicos de ajuste.

A definição expressa de serviço de construção civil, definido como a execução, por administração, empreitada ou subempreitada, de obras de construção civil, hidráulica ou elétrica, incluindo demolição, reparação, conservação, reforma e instalação de bens incorporados ao imóvel.

O mero fornecimento de materiais desacompanhado da prestação do serviço não se enquadra como serviço de construção civil, de modo que a diferenciação entre fornecimento de materiais e prestação de serviços possui o condão de produzir relevantes impactos operacionais e contratuais para construtoras, incorporadoras e empreiteiras, exigindo revisão de contratos híbridos, modelos de faturamento, segregação de receitas e estruturação tributária.

A limitação ao aproveitamento de créditos relativos aos materiais de construção, prevendo que, em operações realizadas para não contribuintes do IBS, o crédito relativo aos materiais pode ficar limitado ao valor do débito decorrente da prestação do serviço. Tal previsão possui o condão de gerar acúmulo estrutural de créditos, aumento da carga tributária efetiva e impactos sobre a rentabilidade de empreendimentos voltados ao consumidor final.

Quanto ao momento do fato gerador, é estabelecido que o IBS incidente sobre serviços de construção civil será devido no momento do fornecimento, e, nas incorporações imobiliárias e parcelamentos do solo, o fato gerador do IBS corresponderá ao momento de realização do pagamento pelo adquirente.

Os documentos relativos às obras de construção civil passem a conter identificação cadastral específica, permitindo maior cruzamento de dados patrimoniais, urbanísticos e tributários.

Na prática, a tributação passa a acompanhar de forma muito mais próxima o fluxo financeiro das operações, impactando diretamente cronogramas físico-financeiros, medições de obras, repasses bancários, patrimônio de afetação e planejamento de caixa dos empreendimentos.

A transição preliminar prevista para o período de 2026 a 2033 exige profunda reorganização jurídica, tributária, contratual e tecnológica das empresas, crescendo a importância de plataformas integradas de compliance fiscal e automação tributária, capazes de centralizar regras, simular impactos e garantir aderência às novas exigências do IBS e da CBS.

Os regulamentos publicados em 30/04/2026 conferem maior materialidade à reforma tributária sobre o consumo, sendo o início efetivo da implementação prática do novo sistema tributário nacional, impondo aos contribuintes a necessidade de adaptação um ambiente de maior integração, digitalização, rastreabilidade e controle fiscal.