Há situações em que a propriedade do bem imóvel se submete a limitações ambientais que, definitivamente, repercutem sobre a incidência do IPTU.

O STJ já decidiu que o IPTU deve ser afastado quando houver impossibilidade absoluta de uso e gozo da propriedade.

Mas, para o STJ, preserva-se a incidência do IPTU quando as restrições ambientais limitarem o uso apenas de parte do imóvel, “uma vez que o fato gerador da exação permanece íntegro, qual seja, a propriedade localizada na zona urbana do município” (AgInt no AREsp 1723597/SP).

Ainda de acordo com o STJ, as hipóteses de limitações ambientais não absolutas ou que não impactem integralmente o imóvel devem ser disciplinadas pelas leis municipais, por meio de regras de isenção ou pelo contorno legal da base de cálculo do IPTU, semelhantemente ao ITR, cuja lei de regência caracteriza como não tributáveis as áreas de preservação permanente e de reserva legal; de interesse ecológico para a proteção dos ecossistemas; comprovadamente imprestáveis para qualquer exploração agrícola, pecuária, granjeira, aquícola ou florestal, declaradas de interesse ecológico mediante ato do órgão competente, federal ou estadual; sob regime de servidão ambiental; e cobertas por florestas nativas, primárias ou secundárias em estágio médio ou avançado de regeneração.

O Município de São Paulo, por exemplo, dispõe que os imóveis revestidos de vegetação arbórea, declarada de preservação permanente ou perpetuada terão um desconto de até 50% (cinquenta por cento) no IPTU e concede isenção sobre o excesso de área de imóveis situados na área de proteção aos mananciais, bem como de imóveis localizados na Zona Especial de Preservação Ambiental – ZEPAM.

Em Salvador, os terrenos declarados como não edificáveis pela legislação municipal, e que não sejam economicamente explorados, e os terrenos com cobertura vegetal composta de Mata Atlântica nos estágios médio e avançado de regeneração têm redução de 80% (oitenta por cento) no valor venal, para efeito de apuração do IPTU a ser pago.

De qualquer modo, mesmo que a lei municipal não veicule regras específicas de isenção ou de redução da base de cálculo, deve ser reconhecido o impacto econômico das limitações ambientais sobre o imóvel urbano.

Ainda que parciais e não absolutas, as restrições ambientais repercutem no valor de mercado do imóvel, reduzindo o conteúdo econômico do respectivo bem.

Não havendo controvérsia de que o IPTU deve incidir sobre a riqueza correspondente à propriedade predial e territorial urbana, vislumbra-se que as limitações ambientais – quando não restringem absolutamente o uso e o gozo do imóvel e, assim, afastam, por completo, a incidência do IPTU – ao menos impactam no valor real do bem e, portanto, interferem na base de cálculo do referido imposto municipal, mesmo que ausente regra explícita de redução do valor venal.