O condomínio logístico é um empreendimento imobiliário projetado especificamente para atender às necessidades de armazenamento, distribuição e logística de empresas.

Normalmente, é composto por galpões modulares, áreas de estacionamento e serviços compartilhados, oferecendo infraestrutura e praticidade que possibilitam múltiplos usuários operarem de forma eficiente dentro do mesmo espaço.

O condomínio logístico possui algumas características importantes, como:

1. Localização estratégica: situa-se em áreas próximas aos centros urbanos, portos, rodovias e aeroportos, a fim de facilitar o transporte e a distribuição das mercadorias;
2. Compartilhamento de recursos: os usuários do condomínio podem compartilhar os serviços, como de segurança e transporte, reduzindo os custos operacionais;
3. Flexibilidade de espaço: os galpões são adaptados de acordo com as necessidades de cada locatário;
4. Infraestrutura especializada: são projetados com infraestrutura adequada para atividades logísticas, incluindo sistemas de segurança e áreas de carga e descarga, por exemplo.

No âmbito da legislação aplicável a esse tipo de empreendimento, deve ser observada a legislação geral, como as normas locais relativas ao uso do solo, ao licenciamento ambiental, e as autorizações e licenças de construção e segurança.

Quanto ao uso do solo, os condomínios logísticos devem estar em conformidade com as leis municipais de zoneamento e os planos diretores das cidades onde estão localizados, uma vez que esses documentos estabelecem as diretrizes para o uso do solo e determinam em quais áreas os condomínios logísticos podem ser construídos.

No âmbito federal, a Lei 6.938/1981, denominada como Política Nacional do Meio Ambiente, estabelece as diretrizes gerais para a proteção do meio ambiente, incluindo a necessidade de licenciamento ambiental para atividades que possam causar impactos ambientais significativos, como é o caso da construção e da operação de condomínios logísticos.

A Resolução Conama 237/1997 define as atividades sujeitas ao licenciamento ambiental e estabelece os procedimentos para sua obtenção, indicando que os empreendimentos imobiliários, como os condomínios logísticos, podem estar sujeitos ao licenciamento ambiental, a depender do porte e possíveis impactos ambientais.

No que tange às normas de construção e segurança, cada município possui seu próprio código de obras, no qual são estabelecidos as normas e os padrões de construção, a fim de garantir a segurança das instalações.

Nessa seara, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) possui normas técnicas específicas que regulamentam a construção e a operação de edifícios comerciais e industriais.

Importante destacar, ainda, a aplicação direta do Código Civil ao instituto do condomínio logístico. 

Como a própria denominação dispõe, o condomínio logístico é um condomínio, sendo sua instituição regida pelo Código Civil Brasileiro, mais especificamente pelos artigos 1.331 a 1.358, que estabelecem as nuances sobre os condomínios em geral. 

Sendo assim, a instituição do condomínio de um condomínio logístico deve seguir as seguintes etapas: 

1. Elaboração da Convenção Condominial: documento que estabelece as regras de convivência e administração do condomínio, bem como os direitos e os deveres dos condôminos. No caso específico de condomínios logísticos, a convenção pode incluir disposições relacionadas à utilização das áreas comuns, compartilhamento de recursos e responsabilidades sobre a manutenção e a segurança das instalações;
2. Registro do Condomínio perante o Cartório de Registro de Imóveis: esse registro é essencial para conferir legalidade ao condomínio e garantir a proteção dos direitos dos condôminos;
3. Eleição do Síndico e do Conselho Fiscal: com o condomínio devidamente registrado, é realizada a assembleia de instalação, na qual os condôminos elegem o síndico e, se for o caso, o conselho fiscal. A ata de eleição, nesse caso, deve ser registrada no cartório de títulos e documentos;
4. Abertura do CNPJ do condomínio: após o registro da instituição do condomínio, a convenção do condomínio e a eleição dos seus membros, os documentos devem ser apresentados à Receita Federal para abertura do cadastro nacional de pessoas jurídicas.

O condomínio logístico tem sido cada vez mais utilizado, a fim de atender às necessidades de múltiplos usuários de uma forma prática e mais econômica. 

Como observado, a instituição condominial está sujeita a uma gama de legislações e de regulamentações, abrangendo questões de zoneamento, licenciamento ambiental e disposições quanto às normas de construção e segurança, demonstrando a importância de ser projetado e acompanhado por um profissional especializado.