Os loteamentos são regulados pela lei 6.766/1979, que conceitua em seu artigo 2º, § 1º, o referido instituto como “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.

O loteamento é, portanto, uma forma de parcelamento do solo, que tem como condicionante o direcionamento de parte de sua área ao domínio público, cabendo a este a administração sobre a referida área.

Os requisitos para a aprovação e registro do loteamento estão previstos na lei supracitada, devendo serem observadas, ainda, as regras previstas no plano diretor do município e demais regulamentos urbanísticos.

Demais disso, uma vez que atende parte do interesse público, no que tange às áreas que serão transferidas ao domínio público, o município pode determinar o direcionamento de partes das áreas para finalidades ambientais, institucionais, como a via educacional e de saúde, bem como finalidade viária.

Ressalte-se que, a responsabilidade pelas obras de infraestrutura básica no loteamento, como a inclusão de vias de circulação, a demarcação dos lotes, quadras e logradouros e as obras de escoamento das águas pluviais são de responsabilidade do próprio loteador.

Ao adquirir um lote, o comprador passa a ser proprietário apenas do terreno autônomo, sendo que as áreas comuns e os espaços internos são públicos, ficando, portanto, sob a administração do município em que se situa o loteamento.

Isto posto, resta importante salientar que não se pode privar o acesso público ao loteamento, sendo que, qualquer tipo de vedação, resta caracterizada como ilegal.

Válido ressaltar, porém, que diante de grandes discussões jurídicas acerca da possibilidade de “fechamento” dos loteamentos, a Lei 13.465/2017 trouxe a possibilidade de implantação de controle de acesso aos mesmos.

Este controle, que deve ser regulamentado por ato do poder público municipal, pode ser feito através de muros, cercas e portarias, desde que o acesso ao local seja permitido a qualquer pessoa, condicionando tão somente a devida identificação ou cadastro.

Nesses casos, o município autoriza, por ato precário, a implementação de um controle de acesso ao loteamento, bem como a manutenção das áreas internas pelos próprios moradores, através de sua associação.

As associações são criadas pelos moradores, a fim de adoção de medidas e decisões específicas referentes ao loteamento, cabendo a esta a administração das áreas comuns, através de assinatura de termo específico de comodato com o município.

Em relação à discussão quanto ao pagamento de taxa associativa nos loteamentos com acesso restrito, referente ao rateio das despesas de manutenção, o Supremo Tribunal Federal (STF) determinou que para os loteamentos aprovados após a publicação da Lei 13.465/2017 (08/09/2017), ou posteriores à lei municipal em que permitia tal modalidade, basta o registro do estatuto social da associação no cartório de registro de imóveis competente, aliado à previsão, no memorial descritivo do empreendimento, de que o loteamento será de acesso controlado, com benefícios, regras e serviços comuns e que, por isso, será criada associação da qual todos os moradores e proprietários deverão fazer parte, contribuindo com as despesas da instituição.

Assim, tem-se a possibilidade de controle de acesso ao loteamento, criação de regras específicas aos seus moradores e cobrança de taxas para sua manutenção entre seus moradores.

Porém, deve ficar claro que o controle do acesso é precário, podendo o município reverter a qualquer momento, bem como que as áreas comuns ali existentes pertencem ao domínio público e não à associação.

O condomínio horizontal, por sua vez, está disposto no Código Civil, bem como na lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Na lei 4.591/64 tem-se a seguinte previsão:

Art. 8° – Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejarem erigir mais de uma edificação observar-se-á também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas, que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades; […]

Nesse sentido, conforme disposto de forma expressa, o regime jurídico a ser considerado para os casos de condomínio horizontal é o de incorporação imobiliária, devidamente previsto na lei supramencionada.

Ressalte-se que no presente regime não há a necessidade de apresentação de garantia ao município, vez que toda a área do empreendimento será privada, pertencente aos seus proprietários em conjunto.

O projeto deve ser elaborado nos termos do plano diretor do município e demais normas urbanísticas, a fim de que sejam devidamente autorizados.

Após a aprovação do projeto, o incorporador e/ou construtor deverá apresentar os documentos necessários perante o cartório de registro de imóveis competente, incluindo, nesse caso, a convenção de condomínio específica, a fim de que seja averbada a instituição de tal regime.

Válido ressaltar, porém, que a lei 14.382/2022 trouxe a possibilidade de se construir casas (com fins residenciais ou não, devendo serem observadas as exigências municipais), isoladas ou geminadas sem que as mesmas se sujeitem ao regime condominial, sendo dotadas de autonomia, vejamos:

Art. 68° – A atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta Lei e às demais normas legais a ele aplicáveis.

Essa é uma nova possibilidade de incorporação imobiliária, voltada para a criação de bairros planejados. Assim, é possível realizar a alienação dos lotes urbanos com a construção de unidades habitacionais de forma independente, não sendo necessária a formação de um condomínio.

As disposições acima apresentadas demonstram que no caso do condomínio horizontal a propriedade exclusiva é exercida sobre a edificação, a unidade autônoma (casa + terreno privativo), sendo acompanhada de outra parte em copropriedade, pela fração ideal no terreno (áreas de uso comum).

Assim, a copropriedade é realizada sobre o terreno e construções para uso em comum, partes estas em que a destinação é para todos os condôminos, na proporção de sua fração ideal.

Nesse sentido, ao condomínio de casas é possibilitada a atribuição de uso exclusivo em partes de propriedade em comum, através da convenção de condomínio.

Observa-se, portanto, que não existem ruas, praças, nem áreas livres públicas. Tudo que integra o condomínio é de propriedade exclusiva dos condôminos, os quais não têm a obrigação legal de transferir o domínio dos espaços internos comuns ao município, quando da aprovação e do registro do empreendimento.

No caso do loteamento, a gleba primitiva é subdividida em lotes que serão adquiridos individualmente, pelos futuros adquirentes. O comprador passa, portanto, a ser proprietário apenas do terreno autônomo, sendo que as áreas comuns e os espaços internos são públicos.

Assim, aos condomínios de casas, o incorporador deverá comercializar unidades a serem construídas e não lotes para construção futura, como é o caso do loteamento.

Em relação ao procedimento, em que pese a necessidade de, inicialmente, se obter a autorização do município para as duas formas ora apresentadas, no caso do loteamento, o empreendedor deve dispor de garantia ao município, normalmente a partir de determinado número de lotes do empreendimento, transferir parte do domínio do terreno ao município como contraprestação, bem como realizar as obras de infraestrutura básica.

A escolha de uma das formas deve ser realizada a partir da análise de mercado do local, capacidade de investimento e riscos, bem como previsão legal do município.