A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao se deparar com a multiplicidade de processos discutindo a responsabilidade do arrematante pelos débitos tributários incidentes sobre o imóvel anteriores à arrematação, em razão da previsão em edital de leilão, firmou a seguinte tese por meio do Tema 1134:

Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.

O tema foi julgado sob o rito dos recursos repetitivos, aplicando o entendimento firmado aos casos posteriores que sejam similares.

Nesse sentido, a modulação de efeitos preconiza que a tese repetitiva fixada seja observada pelos editais de leilão publicizados após a publicação do julgamento do recurso repetitivo, ocorrido em 24/10/2024, ressalvadas as ações judiciais e/ou pedidos administrativos pendentes de apreciação, para os quais a tese passou a se aplicada de imediato.

Anteriormente à pacificação do tema, a jurisprudência permitia que o edital do leilão transferisse ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários anteriores relativos ao imóvel. Com a mudança de entendimento do STJ, os arrematantes poderão judicializar a questão, tendo em vista que a previsão editalícia de leilão judicial passou a ser inválida.

O art. 130 do Código Tributário Nacional (CTN), cerne da discussão jurídica, dispõe o seguinte:

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

A 1ª Seção do STJ, por meio de uma interpretação sistemática do ordenamento jurídico, considerou que o caput e o parágrafo único do artigo 130 do CTN distinguem o modo de aquisição da propriedade.

Na alienação comum, a aquisição da propriedade é derivada, com a transferência do bem, dos vícios, ônus ou gravames sobre ele incidentes, as denominadas obrigações propter rem, já que existe relação de causalidade entre a propriedade do alienante e a aquisição do adquirente. Na alienação judicial, por outro lado, não há a referida relação jurídica, caracterizando aquisição originária, já que a aquisição da propriedade não é feita diretamente entre comprador e vendedor.

Assim, o arrematante é isento de quaisquer ônus que venham a recair sobre o imóvel, havendo a sub-rogação do crédito tributário, que terá natureza real, operando-se sobre o próprio preço da arrematação.

Ademais, no que se refere à responsabilidade tributária, esta somente pode ser atribuída aos terceiros por lei complementar, ou seja, o arrematante não pode ser incluído no polo passivo da relação jurídico-tributária por não existir vínculo com o fato gerador da obrigação, sendo incabível transferir a ele os débitos anteriores.

O acórdão ressaltou que o art. 886, inciso VI do Código de Processo Civil prevê que devem constar no edital da hasta pública os ônus incidentes sobre o imóvel objeto do leilão, entendendo, assim, que o parágrafo único do art. 130 do CTN deve ser aplicado mesmo quando houver previsão expressa no edital transferindo a responsabilidade tributária ao arrematante.

Desse modo, a responsabilidade tributária, segundo o CTN, não pode ser modificada por previsão editalícia, tendo em vista que a alteração do sujeito passivo da obrigação tributária deve ser realizada por lei complementar, não sendo possível realizar a mudança com base apenas no edital.

Nesse caso, a ciência prévia e a eventual anuência do arrematante, seja tácita ou expressa, em se incumbir do ônus tributário que recaia sobre o imóvel não possui o condão para caracterizar renúncia à incidência do art. 130, parágrafo único do CTN.

Portanto, a tese, consubstanciada no Tema 1134, traz benefícios ao mercado imobiliário, pois retira do arrematante o ônus de arcar pessoalmente com os débitos tributários anteriores incidentes sobre o imóvel, ao invalidar a previsão do edital de leilão que os transmita ao adquirente, incentivando a participação de um maior número de interessados em leilões judiciais para fins comerciais e residenciais, impulsionando o desenvolvimento de negócios.