A incorporação imobiliária, enquanto atividade empresarial voltada à construção de edificações em unidades autônomas, exige do incorporador a adoção de estratégias criativas para atrair o interesse de públicos e garantir a comercialização do empreendimento. Nesse contexto, insere-se o termo de reserva de unidades, que é instrumento utilizado para formalizar a intenção de potenciais compradores na aquisição de unidades antes mesmo do registro do memorial de incorporação e do início da construção.

A redação original do art. 32 da Lei nº 4.591/1964 vedava qualquer forma de negociação sobre unidades autônomas antes do registro da incorporação. Contudo, com a vigência da Lei nº 14.382/2022, o termo “negociar” foi substituído pelas expressões “alienar ou onerar”. Tal alteração conferiu maior flexibilidade às práticas comerciais durante a fase pré-registro do memorial da incorporação imobiliária, permitindo a adoção de instrumentos contratuais preliminares logo no início do empreendimento.

Essas medidas permitiram iniciar o engajamento inicial com potenciais adquirentes e planejar a viabilidade do empreendimento de maneira eficiente e antecipada, sem incorrer nas sanções previstas no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64.

Um dos principais instrumentos contratuais utilizados é o termo de reserva, que é um contrato particular celebrado entre o incorporador e o potencial adquirente, por meio do qual se formaliza a intenção deste em adquirir uma determinada unidade do empreendimento, ainda na fase de desenvolvimento.

Ao contrário da promessa de compra e venda, o termo de reserva não visa a transmissão futura da unidade ou o recebimento de qualquer contraprestação, mas a declaração da intenção da adquirente de comprar futuramente uma unidade do empreendimento. Tal instrumento pode contribuir significativamente para o êxito do empreendimento, ao permitir o mapeamento de demanda e o engajamento inicial de interessados, mesmo antes da formalização registral da incorporação.

Nesse sentido, é essencial que o incorporador adote cautelas quanto à redação das cláusulas do termo de reserva, a fim de evitar que o documento contenha caráter vinculativo e seja equiparado a uma promessa de compra e venda, atraindo sanções legais ou judiciais.

A providência fundamental consiste em inserir cláusula expressa esclarecendo que a celebração do contrato de promessa de compra e venda estará condicionada ao prévio registro da incorporação imobiliária, nos termos da legislação vigente. Tal cautela visa afastar a caracterização do termo de reserva como instrumento vinculativo, o que poderia ensejar a aplicação das penalidades previstas na Lei nº 4.591/1964.

Nesse sentido, destaca-se o julgado do TJMG na Apelação Cível nº 0049854- 12.2016.8.13.0180¹, que afastou a aplicação da penalidade legal ao reconhecer a validade de termo de reserva firmado antes do registro, justamente por conter cláusula condicionante à futura celebração do contrato definitivo. No caso, o adquirente pleiteava a rescisão contratual, alegando a irregularidade da negociação anterior ao registro. O Tribunal, todavia, entendeu que o instrumento firmado não equivalia à promessa de compra e venda, conferindo-lhe validade jurídica.

Em contraponto, em outro precedente do mesmo tribunal², foi reconhecido o caráter contratual vinculativo de um termo de reserva que continha elementos típicos de promessa de compra e venda, como valor da unidade, condições de pagamento e descrição detalhada do imóvel. A Corte entendeu pela irregularidade do ato e determinou a rescisão contratual, restituição dos valores pagos, aplicação da multa de 50% prevista no art. 35, § 5º da Lei nº 4.591/64, além de indenização por danos morais.

As atualizações legislativas conferidas pela Lei n.14.382/2022 trouxeram maior dinamicidade às relações negociais no contexto das incorporações imobiliárias. Assim, o termo de reserva de unidades configura uma ferramenta que, quando bem redigida, permite ao incorporador promover o levantamento prévio de dados de mercado e de possíveis interessados em uma fase inicial do empreendimento imobiliário, conferindo segurança jurídica e previsibilidade.

A solidez jurídica dos instrumentos contratuais é um dos fatores determinantes para o sucesso do empreendimento, somando-se à questões como o projeto, localização. Ao harmonizar o dinamismo comercial inerente ao setor com as exigências da Lei nº 4.591/1964, o incorporador estabelece uma estrutura de governança e transparência, mitigando riscos atrelados a litígios judiciais e sanções administrativas. Essa postura consolida, ao final, a confiança perante investidores, adquirentes e parceiros, fortalecendo a reputação da empresa perante o mercado.

¹TJ-MG – AC: 00498541220168130180, Relator.: Des.(a) Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 11/07/2023, 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de
Publicação: 17/07/2023

²TJ-MG – Apelação Cível: 00813116220168130180, Relator.: Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 15/11/2024, Câmaras Cíveis
/ 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/11/2024