Na incorporação sob regime condominial, qual deve ser a forma de tributação da venda de frações ideais por condomínio pessoa jurídica que também seja incorporadora imobiliária?

Discute-se se a diferença positiva verificada entre o valor da alienação das frações ideais e o respectivo valor contábil deve ser caracterizada como ganho de capital, e, por conseguinte, acrescida à base de cálculo do imposto de renda (e eventualmente do seu adicional) e também da contribuição social sobre o lucro líquido – CSLL, ou se a receita bruta decorrente da alienação de frações ideais de terreno deve ser ordinariamente tributada com base no lucro presumido ou no lucro real.

O art. 29 da Lei n° 4.591/1964 estabelece que é “incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.

Pois bem, as alienações das frações ideais do terreno (antes da conclusão da obra), na condição de condômina, ou dos apartamentos prontos e acabados (depois de concluída a obra) consubstanciam atividade operacional ordinária da condômina (também incorporadora imobiliária), impondo-se o registro contábil do terreno ou das frações ideais correspondentes no subgrupo contábil de “estoque”, através, inclusive, de livro específico para registro permanente de estoque.

Deveras, conforme explicitado pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis – Pronunciamento Técnico CPC-16, “estoques” são ativos mantidos para a alienação no curso normal dos negócios, isto é, “compreendem bens adquiridos e destinados à venda, incluindo, por exemplo, mercadorias compradas por um varejista para revenda ou terrenos e outros imóveis para revenda”.

Portanto, a diferença entre o valor da alienação e o valor contábil dos bens que integram o estoque da condômina (também incorporadora imobiliária) compõe a sua receita bruta operacional e não pode ser caracterizada como ganho de capital para efeito de incidência do IRPJ e da CSLL.

O ganho de capital da pessoa jurídica decorre tão somente da alienação de bens do ativo permanente e não da alienação de bens do estoque, como os terrenos e suas frações ideais adquiridos por sociedades empresárias que tenham por objeto principal a atividade de incorporação imobiliária.

Dirimindo qualquer resquício de dúvida, transcreve-se abaixo o enunciado do art. 30 da Lei n° 8.981/1995, que dispõe:

“As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas”.

Enfim, pode-se concluir que, embora condômina, isto é, titular de frações ideais do terreno onde está sendo construído o prédio, a condômina também incorporadora imobiliária deve considerar os valores recebidos pela alienação de bens de seu estoque (frações ideais do terreno ou apartamentos prontos e acabados) como receita bruta tributada com base no lucro presumido ou no lucro real, e não ganho de capital, que, como acima explanado, decorre apenas da alienação de bens do ativo permanente da pessoa jurídica.