Não é incomum, em nossa atuação contratual imobiliária, nos depararmos com casos em que as partes utilizaram indevidamente um instrumento de promessa de compra e venda de bem imóvel, quando tecnicamente se trataria de um instrumento de cessão de direitos possessórios.

Isto porque a promessa de compra e venda de bem imóvel somente é adequada e necessária caso o vendedor conste como proprietário tabular de imóvel com valor superior a 30 salários mínimos, devidamente registrado (com matrícula). Neste caso, o instrumento particular de “promessa” será sucedido pelo instrumento público definitivo (escritura pública de compra e venda).

Após a celebração do instrumento definitivo, as partes promoverão o respectivo registro da venda na matrícula do imóvel, preenchendo o requisito do art. 1.245 para transferência de propriedade:

1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

• 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Ocorre que este procedimento não será aplicável para os imóveis não regularizados por matrícula ou transcrição (o que compõe grande parte dos imóveis no Brasil), ou mesmo, caso existente a matrícula, se o possuidor não constar como proprietário na matrícula do imóvel.

Veja: o direito do possuidor do imóvel apresenta, sim, valor econômico, e pode ser transmitido a terceiros. Mas, neste caso, o instrumento mais adequado a ser celebrado será de “cessão de direitos possessórios”, já que apenas a posse (e não propriedade) do imóvel estará em questão.

Lembramos que, caso o instrumento particular seja assinado eletronicamente, devem ser utilizadas ferramentas que viabilizem atestar a autenticidade do documento; e, caso seja assinado fisicamente, que seja realizado o reconhecimento de firma, preferencialmente por autenticidade.

Importante ressaltar que este será um importante instrumento para comprovação da soma de posse (do vendedor à do comprador), para fins de usucapião – que é o procedimento pelo qual o comprador, então possuidor, poderá invocar a propriedade sobre o imóvel, inclusive com abertura de matrícula, caso necessário.

Por isso, é importante a assessoria jurídica adequada na formatação do instrumento particular ou público de cessão de direitos possessórios.