O segmento de shopping centers continua se reafirmando, apesar da consolidação do comércio virtual. Conforme dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), o faturamento de shoppings em 2023 somou o maior valor da história, no total de R$194,7 bilhões, com uma elevação de 1,5% em relação ao ano anterior¹.  

Uma das razões para a popularidade e crescimento deste modelo de vendas talvez seja o fato de que o shopping é o principal ponto de encontro entre as grandes marcas e os consumidores, oferecendo também opções de lazer, como cinemas e jogos, além da conveniência, segurança e conforto dos estacionamentos, praças de alimentação e outros serviços. 

Sendo, portanto, atrativo para os consumidores em geral, o shopping parece continuar sendo atrativo para os lojistas, que procuram a alocação de suas marcas dentro deste espaço. 

Contudo, a relação entre lojistas e shoppings pode não ser tão simples quanto uma locação comercial comum. Há diversas peculiaridades deste contrato e, neste artigo, vamos destacar algumas delas. 

Primeiro, vale comentar a controvérsia acerca da própria natureza do contrato celebrado – se seria um contrato de locação ou outra modalidade mista.  

Isso porque, embora as “locações de espaço em shopping centers” sejam mencionadas na lei de locações, há algumas particularidades em relação ao contrato de locação tradicional. As próprias menções na lei de locações são feitas para criar exceções específicas para os contratos dos lojistas com o shopping (vide artigos 52, §2º, 54, caput e §1º).   

Além disso, sendo uma relação mais complexa do que uma locação pura, existirão outros documentos que irão vincular os lojistas na sua relação com o shopping, a exemplo da Regimento de Normas Gerais (uma espécie de “lei” que regerá aquele shopping), Estatuto da Associação de Lojistas (à qual o lojista deverá se filiar) e do contrato específico firmado com a administradora do shopping. 

Listamos abaixo outras particularidades deste contrato: 

1.Prevalência da autonomia privada  

O art. 54 da Lei de Locações prevê que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas na referida lei. 

Na prática, isso implica na presunção de que, em tais contratos, as partes puderam negociar livremente suas condições e em regra geral, o Poder Judiciário não intervirá em favor do lojista, em caso de uma eventual ação relativa a disposições contratuais. 

2.Aluguel fixo e aluguel variável  

Os contratos de locação em shoppings geralmente preveem dois tipos de alugueres que poderão ser pagos pelo lojista: aluguel fixo e aluguel variável. Não serão cobrados esses dois aluguéis por mês, mas apenas aquele que for mais alto. 

Em resumo, o aluguel variável é um percentual do faturamento bruto mensal da atividade comercial do lojista. O aluguel fixo, por sua vez, é o piso da quantia a ser paga a título de contraprestação mensal (caso o aluguel variável não alcance este valor).  

Ainda, é comum que o aluguel fixo seja “escalonado”, isto é, com faixas de aumento nos períodos subsequentes, e que não se confunde com o reajuste anual.  

3.13º aluguel 

Outra prática comum nos contratos de locação com shoppings é a cobrança de aluguel fixo em dobro no mês de dezembro (também denominado 13º aluguel). Tal cobrança se justificaria pelo suposto aumento de despesas do shopping no período em que as compras se intensificam, e pelo respectivo aumento de faturamento do lojista na época de fim de ano. 

O STJ já tem entendimento pacificado sobre a legitimidade desse tipo de previsão (com fundamento, inclusive, na autonomia que destacamos no item 1), mas a questão é controversa e a cláusula é geralmente considerada abusiva pelos profissionais que lidam com o tema.  

4.Despesas condominiais 

O shopping não é um condomínio, isto é, um espaço dividido por diversos proprietários. Basta lembrar que estamos tratando da figura dos lojistas como “locatários”, e que, portanto, a propriedade do espaço continua sendo do empreendedor.  

Contudo, é comum que sejam transferidas aos lojistas as despesas ordinárias de manutenção das áreas comuns, como tarifas de água, energia elétrica, ar-condicionado, limpeza, segurança e outras. 

5.Contribuição com Fundo Promocional 

O lojista deve obrigatoriamente se filiar à Associação de Lojistas do respectivo shopping.  

Na qualidade de associado, o lojista arcará com algumas despesas comuns, incluindo a contribuição devida ao Fundo Promocional para custeio das campanhas publicitárias e ações de marketing para promoção do empreendimento. 

6.Cláusula Raio 

Trata-se de uma previsão de exclusividade territorial e consiste na proibição de que os lojistas instalem outros estabelecimentos, no mesmo ramo de comércio, a um certo raio de distância do shopping (geralmente de dois a cinco quilômetros). 

À semelhança do 13º aluguel, a cláusula raio é controversa, mas já foi considerada válida pelo STJ, em razão da autonomia privada que rege tais contratos de locação.   

Essas e outras particularidades da locação em shoppings podem tornar a relação excessivamente onerosa para o lojista, caso não sejam bem consideradas no momento de formatação do negócio. 

Por outro lado, estar presente neste espaço privilegiado de comércio estrategicamente organizado e planejado pode implicar em ganhos relevantes em termos financeiros e de fortalecimento de marca.  

A abertura de um negócio em um shopping, portanto, demanda cuidadoso planejamento e análise financeira e jurídica. A PPF Advocacia possui equipe especializada neste tipo de contrato e pode oferecer o suporte adequado. 

[1] https://revistashoppingcenters.com.br/capa/censo-brasileiro-de-shopping-centers/