No dia 12 de fevereiro de 2021, o Supremo Tribunal Federal, por unanimidade, rechaçou, no caso concreto em julgamento (ARE 1294969), a incidência do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) na cessão de direitos oriundos de promessa de compra e venda, reafirmando a sua jurisprudência e fixando a tese, com repercussão geral, de que:

“O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

A despeito da delimitação constitucional expressa da competência tributária municipal, era comum a pretensão fiscal sobre eventos (atos e negócios imobiliários) preliminares à efetiva transferência entre vivos do bem imóvel (que, de acordo com o art. 1.245 do Código Civil, consuma-se “mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”).

Exigia-se o ITBI não apenas sobre a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda como também sobre a mera promessa de compra e venda de unidade imobiliária para entrega futura.

Ressalte-se que, embora o caso concreto julgado pelo STF se refira à cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda, a tese jurisprudencial fixada afasta o ITBI também sobre a promessa de compra e venda, conforme múltiplos precedentes invocados no acórdão.

Essa descabida pretensão fiscal sobre os negócios imobiliários preliminares consubstanciou induvidoso desestímulo ao investimento no mercado imobiliário, reduzindo a receita de incorporadoras e de loteadoras na implantação e no desenvolvimento dos respectivos empreendimentos imobiliários.

Não se controverte quanto à relevância do papel do investidor no mercado de imóveis.

A despeito de outras formas de participação do investidor no empreendimento imobiliário (por exemplo: aporte de capital e ingresso no quadro societário da incorporadora ou loteadora, ou ainda mediante contratação de sociedade em conta de participação – SCP), é muito comum, especialmente para o pequeno investidor, a celebração de promessa(s) de compra e venda durante a construção (“imóvel na planta”) com a expectativa de valorização da correspondente(s) unidade(s) imobiliária(s) e a realização do seu lucro ao final do empreendimento, com a cessão dos direitos oriundos da promessa de compra e venda.

Para a incorporadora ou a loteadora, a contratação com o investidor (mediante promessa de compra e venda das unidades futuras) caracteriza importante fonte de receita, especialmente na fase inicial do empreendimento.

Se o município (inconstitucionalmente) exige o ITBI sobre a promessa de compra e venda de unidade imobiliária para entrega futura e ainda sobre a cessão dos direitos correspondentes, impõe-se tributação dúplice sobre os negócios do investidor, reduzindo ou afastando o lucro almejado e, assim, desestimulando o investimento no mercado imobiliário.

Por tudo isso, conclui-se que a reafirmação da jurisprudência do STF – agora com repercussão geral – na linha de que o ITBI incide apenas sobre “a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro” prestigia a segurança jurídica, fundamental para qualquer ambiente de negócios, e fomenta o investimento no mercado imobiliário, eliminando ônus tributários insubsistentes, outrora impostos ao investidor pelos municípios.