Governo anuncia medida para “extinção” de “taxas patrimoniais” cobradas de ocupantes e foreiros de “terrenos de marinha”.

 

No último mês (06/2021), o Governo Federal anunciou em nota que os proprietários de terrenos de marinha e interiores e ocupantes regulares de imóveis da União que adquirirem o domínio pleno das propriedades ficarão livres da cobrança de “taxa” de laudêmio e outras “taxas” patrimoniais^[1].

A medida anunciada pode beneficiar diversos proprietários de imóveis localizados em “terrenos de marinha”^[2], já que possivelmente deixarão de arcar com as altas prestações atualmente cobradas pela ocupação dos imóveis de titularidade da União.

Atualmente, os proprietários de imóveis situados em “terrenos de marinha” são obrigados a arcar com as seguintes “taxas” patrimoniais: laudêmio, taxa de ocupação e foro.

O laudêmio é uma “taxa” que a União tem direito a receber quando o proprietário de imóvel localizado em terreno de sua titularidade promove a venda a um terceiro, correspondendo ao percentual de 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, excluídas as benfeitorias realizadas no imóvel^[3].

A “taxa” de ocupação, por sua vez, é cobrada anualmente daqueles proprietários de imóveis localizados em “terrenos de marinha” que são meros ocupantes do terreno, a partir de uma autorização concedida pela Secretaria do Patrimônio da União, incidindo sobre o valor do imóvel no percentual de 2% a 5%^[4].

O foro, de seu turno, é cobrado daqueles proprietários de imóveis localizados em “terreno de marinha”, que formalizaram a aquisição do terreno perante a União, possuindo um contrato de aforamento que garante a propriedade do terreno na ordem de 83% (oitenta e três por cento), remanescendo os outros 17% (dezessete por cento) na propriedade da União. O foreiro paga anualmente à União, a chamada “taxa de foro”, equivalente ao percentual de 0,6% sobre o valor atualizado do imóvel^[5].

Partindo da premissa de que a maioria dos imóveis localizados em “terrenos de marinha” são bem valorizados, em virtude da sua localização em sua maior parte à beira-mar, visualiza-se a relevância dessa medida do governo.

No entanto, apesar de em uma primeira análise essa medida beneficiar os ocupantes e foreiros de imóveis situados nessas localidades, essa remissão das “taxas” patrimoniais dependerá do interesse e disponibilidade destes em adquirir a parcela de terreno de titularidade da União, levando em consideração o valor atualizado do imóvel.

A remissão das “taxas” patrimoniais está autorizada desde 2015, com a edição da Lei 13.240/2015^[6], que permitiu o início do processo de venda dos imóveis da União com o objetivo de incrementar suas receitas, mas só agora o governo começou a adotar as medidas necessárias para a regulamentação do procedimento.

Nos termos da referida lei, o procedimento será iniciado através de iniciativa do ocupante ou foreiro, por meio de um aplicativo (SPUApp) com a apresentação de uma Proposta de Manifestação de Aquisição (PMA) que ainda será regulamentada nos próximos meses, acompanhada de um laudo de avaliação do imóvel que cumpra os requisitos estabelecidos na Portaria n°. 19.837/2020^[7], sendo perfectibilizado através da assinatura de um termo de adesão.

No que se refere aos meios de pagamento, a lei estabelece que pode ser efetuado à vista, com um desconto de 25% (vinte e cinco por cento), ou de forma parcelada, de acordo com regulamentação própria da Superintendência do Patrimônio da União, podendo inclusive ser utilizado o saldo do FGTS para pagamento total, parcial ou em amortização de parcelas e liquidação do saldo devedor.

A título exemplificativo, no caso de um foreiro que possui um imóvel de 1.000 m² de um “terreno de marinha”, sendo que o valor do metro quadrado é de R$ 800,00 (oitocentos reais), teria como base de cálculo para o foro R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), sendo obrigado a recolher anualmente R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais) aos cofres públicos.

Caso o referido indivíduo decida aderir ao programa de remissão, deverá recolher aos cofres públicos o montante de R$ 136.000,00 (cento e trinta e seis mil reais), equivalente a 17% do imóvel que é do domínio da união, que ainda poderá sofrer um desconto de 25% (vinte e cinco por cento) caso pago a vista, chegando a R$ 102.000,00 (cento e dois mil reais).

Note que nesse caso em específico o indivíduo precisará de pouco mais de 20 (vinte) anos para que haja uma compensação entre o valor investido e o valor que se deixou de pagar a título de foro, ficando a partir de então o imóvel livre do pagamento do foro e laudêmio.

No caso do regime de ocupação, esse procedimento poder ser ainda mais vantajoso, já que a alíquota da taxa de ocupação pode chegar aos 5% (cinco) por cento do valor do imóvel, sem contar que o procedimento resultará numa regularização da ocupação, passando o proprietário a ter o domínio pleno do imóvel.

Importante ressaltar, que a adoção dessas medidas é uma faculdade do ocupante ou foreiro. Assim, não sendo do seu interesse, ou não havendo disponibilidade financeira para a formalização da aquisição, serão mantidas as regras atuais de ocupação e aforamento, com o pagamento das respectivas “taxas” patrimoniais.

Em que pese o aparente benefício advindo do referido procedimento, diante da remissão das “taxas” patrimoniais pagas anualmente, em especial o foro e a taxa de ocupação, é preciso ter especial atenção para o valor do negócio a ser formalizado com a União, para que, ainda que a longo prazo, o investimento seja compensado com as remissões das “taxas” patrimoniais anuais que se deixará de pagar a partir da formalização do negócio.

 

 

^[1]Disponível em: https://www.gov.br/pt-br/noticias/financas-impostos-e-gestao-publica/2021/06/governo-acabara-com-a-cobranca-de-taxa-de-laudemio. Acesso em 14/07/2021.

^[2] DECRETO-LEI Nº 9.760/46. Art. 2º São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831.

1. a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
2. b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das marés.

^[3] INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 1, DE 23 DE JULHO DE 2007, da SPU.

[…]

Art. 9º – O laudêmio é a receita patrimonial correspondente à compensação que a União recebe pelo não exercício do direito de consolidar o domínio pleno sempre que se realize transação onerosa de transferência ou promessa de transferência do domínio útil ou da ocupação de imóvel da União, verificados:

I – como hipótese de incidência, a transmissão da titularidade do domínio útil de terreno da União ou de direitos sobre benfeitorias nele construídas, a transmissão da ocupação e a cessão de direitos relativos às referidas transmissões.

II – como sujeito passivo, o alienante ou cedente;

III – o valor, aplicando-se a alíquota de 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domínio pleno do terreno da União e das benfeitorias nele construídas, calculado conforme o normativo da SPU.

^[4] Art. 8º – A taxa de ocupação é a receita patrimonial decorrente da ocupação regular de imóvel da

União, verificados:

I – como hipótese de incidência, a ocupação inscrita;

II – como sujeito passivo da obrigação, o ocupante regularmente inscrito; e

III – o valor, aplicando-se a alíquota, de 2% (dois por cento) para as ocupações inscritas ou requeridas até 30 de setembro de 1988 e de 5% (cinco por cento) para as ocupações que tenham sido requeridas ou promovidas ex-officio a partir de 1º de outubro de 1988, sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno da União.

^[5] Art. 7º – O foro é a receita patrimonial decorrente da utilização de imóvel da União sob regime de aforamento, verificados:

I – como hipótese de incidência, o aforamento contratado ou, à míngua do contrato, a relação jurídica onde haja sub rogação de direitos ao domínio útil ou quando os elementos da relação estejam caracterizados.

II – como sujeito passivo da obrigação, o titular do domínio útil.

III – o valor, aplicando-se a alíquota de 0,6% (seis décimos por cento) ao valor atualizado do domínio pleno do terreno da União. Parágrafo único. O lançamento do foro é anual, e a inscrição do débito no sistema SIAPA obedecerá ao cronograma estabelecido pela SPU, observando o disposto nos artigos 4º a 6º desta IN.

^[6] Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13240.htm. Acesso em: 14/07/2021.

^[7] Disponível em: https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/portaria-n-19.837-de-25-de-agosto-de-2020-278468761. Acesso em 14/07/2021.